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부동산 계약서를 처음 받아들고 막막했던 경험, 누구나 한 번쯤 있습니다. 오늘은 한국 부동산 거래와 임대에서 반드시 알아야 할 기본 용어를 알기 쉽게 정리해드립니다.

이 글을 읽고 나면 복잡한 계약서도 훨씬 수월하게 이해할 수 있습니다.

부동산 계약서와 도장, 열쇠가 놓인 책상

매매와 매매계약, 생각보다 간단합니다

매매는 말 그대로 부동산을 사고파는 행위를 뜻합니다. 매매계약은 이 거래를 법적으로 확정하는 문서입니다. 계약서에 서명하고 계약금을 지불하면 매매계약이 성립되며, 이후 중도금과 잔금을 치르고 등기 이전 절차를 거쳐야 완전히 소유권이 넘어갑니다.

여기서 주의할 점은 계약서 서명만으로는 소유권이 바로 이전되지 않는다는 사실입니다. 등기소에서 등기 이전 절차를 마쳐야 법적으로 완전한 소유자가 됩니다.

매매 시 확인해야 할 기준으로는 시세 확인, 등기부등본 열람, 건물 상태, 주변 환경, 향후 개발 계획 등이 있습니다. 단점으로는 초기 자금 부담이 크고, 유지비와 세금이 지속적으로 발생한다는 점을 고려해야 합니다. 대안으로는 전세나 월세 같은 임대 형태를 먼저 고려하거나, 소액 투자가 가능한 부동산 간접투자 상품을 활용하는 방법도 있습니다.

전세와 월세, 어떤 차이가 있을까요

전세는 한국 특유의 임대 방식으로, 일정 금액의 보증금을 집주인에게 맡기고 거주하다가 계약 종료 시 전액 돌려받는 구조입니다. 월세를 내지 않아도 되기 때문에 목돈이 있는 경우 유리합니다. 하지만 최근에는 전세금 반환 사고가 증가하면서 전세보증보험 가입이 필수로 여겨지고 있습니다.

월세는 보증금과 함께 매월 일정 금액을 임대료로 지불하는 방식입니다. 전세에 비해 초기 자금 부담이 적지만, 매달 고정 지출이 발생한다는 단점이 있습니다. 보증금이 적을수록 월세가 높아지는 것이 일반적이며, 반대로 보증금을 높이면 월세를 낮출 수도 있습니다.

전세와 월세를 선택할 때는 보유 자금, 거주 기간, 금융 이자율, 향후 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 전세는 목돈 회전이 어렵고 계약 만료 시 갱신이 어려울 수 있으며, 월세는 장기 거주 시 총비용이 더 커질 수 있다는 점을 유념해야 합니다. 대안으로는 반전세(보증금+적은 월세) 형태나, 공공임대주택을 알아보는 방법도 있습니다.

임대차 계약, 임대인과 임차인의 약속

임대차는 부동산을 빌려주는 사람(임대인)과 빌리는 사람(임차인) 사이의 계약 관계를 말합니다. 임대차계약서에는 보증금, 월세, 계약기간, 특약사항 등이 명시됩니다.

주택임대차보호법에 따라 임차인은 일정한 보호를 받습니다. 대표적으로 계약기간이 2년 미만이어도 2년은 거주할 권리가 있으며, 전입신고와 확정일자를 받으면 우선변제권도 확보할 수 있습니다. 이는 집주인이 바뀌거나 경매가 진행되더라도 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 근거가 됩니다.

임대차 계약 시 확인할 기준으로는 등기부등본상 근저당 설정 여부, 선순위 임차인 존재 여부, 집주인의 세금 체납 이력 등이 있습니다. 단점으로는 계약 갱신 시 임대료 상승 가능성, 집주인과의 분쟁 발생 가능성 등이 있으며, 대안으로는 공인중개사 통한 계약, 전세보증보험 가입, 법률 상담 활용 등을 고려할 수 있습니다.

임대차계약서 작성 장면과 도장

계약 전 반드시 체크해야 할 사항들

부동산 계약 전에는 등기부등본, 건축물대장, 토지대장을 확인하는 것이 기본입니다. 특히 등기부등본의 갑구(소유권 관련)와 을구(권리 관련)를 꼼꼼히 살펴 근저당, 가압류, 가등기 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

확정일자는 임대차계약서에 공식 날짜를 기록하는 제도로, 주민센터나 등기소에서 받을 수 있습니다. 이를 통해 우선변제권을 확보할 수 있으므로 전입신고와 함께 반드시 처리해야 합니다.

계약 시 중개수수료도 미리 확인해야 합니다. 법정 상한 요율이 정해져 있으며, 거래 금액에 따라 달라지므로 부동산 중개사무소에 미리 문의하는 것이 좋습니다. 또한 계약서 특약사항에는 수리 책임, 관리비 범위, 계약 해지 조건 등을 명확히 기재해 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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