전세 보증 보험 거절, 왜 일어나고 어떻게 대응해야 할까

전세 보증 보험은 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험을 보장하는 상품이지만, 심사 기준 미달 시 거절될 수 있어요. 주택 가격 대비 높은 전세 비율, 임대인의 채무 과다, 건물 노후화 등이 주요 거절 사유예요. 거절 시 대안 상품이나 조건 조정을 통해 재도전할 수 있으니, 사전 점검이 필수예요.

전세 보증 보험이란 무엇인가

전세 보증 보험은 임차인이 전세 계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비해 보험사가 대신 보상해 주는 금융 상품이에요. 2008년 주택도시보증공사(HUG)가 처음 출시한 이후, 현재는 SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등 여러 기관에서 운영하고 있어요. 임대차 시장 불안정성이 커지면서 2020년 이후 가입자가 급증했고, 2023년 기준 연간 약 40만 건의 보증이 발급되고 있어요.

집주인이 경매나 파산으로 보증금 반환이 어려워지면, 보험사가 먼저 임차인에게 보증금을 지급하고 나중에 집주인에게 구상권을 행사하는 구조예요. 하지만 모든 계약이 보험 가입 대상은 아니에요.

전세 보증 보험이 거절되는 이유

주택 가격 대비 전세 비율(LTV) 과다 전세금이 주택 시세의 80~90%를 넘으면 거절 가능성이 높아져요. 보험사는 집값이 떨어질 경우 보증금 회수가 어렵다고 판단하기 때문이에요. 2022년 하반기부터 주택 가격 하락세가 이어지면서 이 기준이 더 엄격해졌어요. KB부동산 통계에 따르면 서울 아파트 전세가율이 평균 75%까지 하락했지만, 일부 지역은 여전히 90% 이상 유지 중이에요.

임대인의 신용·채무 상태 불량 집주인에게 기존 대출이 과다하거나 세금 체납, 신용불량 이력이 있으면 거절돼요. 보험사는 등기부등본을 통해 근저당, 가압류, 가등기 여부를 확인하고, 임대인의 다른 부동산 보유 현황까지 점검해요. 특히 선순위 채권(은행 대출 등)이 전세금보다 많으면 보험 가입이 거의 불가능해요.

건물 노후화 및 하자 준공 후 30년 이상 경과한 다세대·다가구 주택이나, 구조적 결함이 의심되는 건물은 심사에서 탈락해요. 2023년 국토교통부 자료에 따르면 거절 사례의 약 18%가 건물 노후화와 관련돼 있어요. 안전진단 미실시, 불법 증축, 소방 시설 부족 등도 감점 요인이에요.

실제 거절 사례와 대응법

사례 1: 전세가율 95% 빌라 서울 관악구의 한 빌라는 시세 3억 원에 전세 2억 8,500만 원으로 계약했지만, 전세가율이 95%에 달해 HUG와 SGI 모두 거절됐어요. 임차인은 집주인과 재협상해 전세금을 2억 5,000만 원으로 낮춘 후 가입에 성공했어요. 전세가율을 80% 이하로 조정하면 승인율이 크게 높아져요.

사례 2: 근저당 과다 설정 경기도 수원의 아파트는 시세 5억 원, 전세 3억 5,000만 원이었지만, 선순위 대출 3억 원이 설정돼 있어 거절됐어요. 집주인이 대출 일부를 상환해 근저당을 2억 원으로 줄인 뒤 재신청해 승인받았어요. 등기부등본 상 채권 총액이 전세금보다 적어야 유리해요.

사례 3: 건물 노후화 부산 해운대의 40년 된 다세대 주택은 안전진단서 미비로 거절됐어요. 임차인이 비용을 부담해 안전진단을 받고, 보수 공사 완료 증빙서를 제출한 후 조건부 승인을 받았어요. 노후 건물은 사전 점검이 필수예요.

거절 시 대안과 체크포인트 3가지

1. 다른 보증 기관 도전 HUG가 거절해도 SGI나 HF는 심사 기준이 다르기 때문에 승인될 가능성이 있어요. 각 기관마다 주택 유형, 지역, 보증금 한도가 달라요. 동시 신청이 아닌 순차 신청으로 이력 관리에 유의하세요.

2. 소액 보증 또는 일부 보증 활용 전액 보증이 어렵다면, 보증금 일부만 보장받는 상품을 검토하세요. 예를 들어 3억 원 중 2억 원만 보증받는 방식이에요. 보험료 부담은 줄지만, 나머지는 스스로 책임져야 해요.

3. 전세금 조정 또는 월세 전환 전세가율을 낮추거나, 아예 보증금을 줄이고 월세로 전환하는 방법도 있어요. 2023년 한국부동산원 조사에 따르면, 전세 거절 경험자의 27%가 월세로 계약 형태를 변경했어요.

금리 인상과 주택 가격 변동성이 지속되면서, 보증 보험 심사는 더 까다로워질 전망이에요. 금융위원회는 2024년부터 보험사의 리스크 관리 강화 방침을 발표했고, 일부 지역에서는 신규 가입 중단 사례도 나타나고 있어요. 반면 정부는 청년·신혼부부 대상 우대 상품을 확대하고, 보증 한도를 상향 조정하는 정책을 추진 중이에요.

임차인 입장에서는 계약 전 사전 심사를 받아 보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 필수예요. 집주인과의 협상력도 커지고 있어, 보증 보험 가입 조건을 계약 특약에 포함하는 사례가 늘고 있어요.