집 보러 갔다가 이것 놓치면 큰일…계약 전 반드시 확인할 3가지

[이런 분들이 읽으시면 좋습니다]

• 처음 자취나 이사를 준비하는 사람
• 원룸이나 아파트 계약 전 점검 항목을 정리하고 싶은 사람
• 등기부등본·확정일자 같은 권리 보호 절차를 확인하고자 하는 사람

처음 집을 구할 때 사진만 보고 계약하거나, 낮에만 방문해 밤 소음을 놓치는 경우가 많다. 계약서를 작성한 뒤에야 곰팡이나 수압 문제를 발견하면 이미 늦을 수 있다. 본격적으로 돈을 내기 전, 현장에서 직접 확인할 항목과 계약 후 챙겨야 할 권리 보호 절차를 단계별로 정리한다.

Step 1. 낮·밤 시간대 방문해 채광·수압·곰팡이 현장 점검

방을 처음 볼 때는 낮 시간대에만 가지 말고, 가능하면 저녁이나 밤에 한 번 더 방문해 소음과 조명 상태를 확인한다. 낮에는 조용해도 밤에 위층 발소리나 옆집 TV 소리가 들릴 수 있고, 자연광이 좋아도 밤 조명만으로는 어두울 수 있다. 수압은 화장실과 주방 수도꼭지를 직접 틀어보고, 온수가 나오는 시간과 온도를 확인한다. 벽과 천장 모서리, 창틀 주변, 화장실 타일 사이에 검은 점이나 얼룩이 있으면 곰팡이 가능성을 의심하고 사진으로 기록한다.

[낮·밤 현장 점검 기준]

• 낮 방문 시 창문 방향과 햇빛 각도, 밤 방문 시 주변 가로등·간판 빛 확인
• 수압은 세면대·샤워기·싱크대 모두 틀어보고 온수 나오는 시간 체크
• 곰팡이는 벽 모서리·창틀·화장실 타일 사이 검은 점 또는 습기 얼룩 기록

Step 2. 등기부등본·건축물대장 확인 후 근저당 비율 계산

계약 전에는 등기부등본을 발급받아 소유자, 근저당, 가압류 여부를 확인한다. 근저당이 있으면 보증금과 근저당 금액을 비교해, 보증금이 집값의 70퍼센트를 넘지 않는지 계산한다. 건축물대장에서는 건물 용도와 건축 연도, 불법 증축 여부를 확인할 수 있다. 등기부등본상 소유자와 계약서 작성자가 일치하는지, 계약금을 보낼 계좌 예금주가 같은 사람인지 반드시 대조한다.

[등기부등본 및 계약 전 확인 항목]

• 등기부등본 발급 후 소유자·근저당·가압류 항목 확인
• 근저당 금액과 보증금 합산액이 집값 70퍼센트 이내인지 계산
• 계좌 예금주와 등기부상 소유자 이름 일치 여부 대조

Step 3. 계약 후 전입신고·확정일자 마쳐 권리 보호 절차 완료

입주 당일이나 그 다음 날 주민센터에서 전입신고를 마치고, 계약서에 확정일자를 받는다. 전입신고는 주소지 관할 주민센터나 정부24 온라인으로 가능하며, 신분증과 계약서가 필요하다. 확정일자는 계약서 원본을 주민센터에 제출하면 도장을 찍어주는 방식이고, 이 절차를 밟아야 보증금 반환 우선순위를 확보할 수 있다. 두 절차를 늦추면 권리 보호 시점이 밀려날 수 있으므로, 입주 후 바로 처리한다.

[전입신고 및 확정일자 처리 기준]

• 입주 당일 또는 다음 날 주민센터 방문해 전입신고 완료
• 계약서 원본 지참해 확정일자 도장 받기
• 전입신고·확정일자 모두 마친 날짜를 메모해두고 보증금 반환 우선순위 확보

계약 전 현장 점검과 등기부등본 확인, 입주 후 전입신고와 확정일자까지 3단계를 모두 마쳐야 권리 보호가 완성된다. 낮과 밤 모두 방문해 소음과 채광을 확인하고, 수압과 곰팡이는 직접 눈으로 보고 기록한다. 계약 전에는 등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인하고, 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 바로 처리한다.